Kuvaus
Kunnilla on lakisääteinen velvoite järjestää asumispalveluita. Järjestämisvelvoite voidaan täyttää joko omalla toiminnalla tai ulkopuolisilta toimijoilta ostettavilla palveluilla tai palvelusetelillä.
Laihian kunnanvaltuusto on 26.3.2018 tehnyt päätökset luopua itse asumispalveluiden tuottamisesta ja päättänyt velvoitteen täyttämisestä jatkossa palvelusetelin avulla. Samassa kokouksessa tehtiin päätökset asumispalvelurakennusten myymisestä Pihlajalinnalle, jonka tarkoituksena on remontoida ostamansa rakennukset sekä rakentaa uusi 60-paikkainen tehostetun palveluasumisen yksikkö. Kunnanhallitus hyväksyi välivuokrausmenettelyn toimintamallina ja välivuokraussopimuksen Tupien osalta 4.6.2018 § 199. Nyt käsiteltävänä oleva välivuokrasopimus koskee Toiskan rakennusta ja piha-alueita.
Taustaa välivuokrausmallista
Välivuokraus on laillinen menettelytapa, joka on käytössä lukuisissa Suomen kunnissa. Mallia käytetään mm. ikääntyneiden ja vammaispalveluasiakkaiden asumispalveluiden järjestämistapana ja se laajenee edelleen. Välivuokrausmenettelyä hyödyntävät mm. Kuopio, Suonenjoki, Siilinjärvi, Kotka, Savonlinna, Hanko, Hämeenlinna, Forssa ja Kokkola.
Ympäristöministeriö on todennut raportissaan (YMra 21/2012), ettei välivuokraus ole hankintalain vastainen. Lisäksi markkinaoikeus on tuomioissaan (MaO 106/14 ja MaO 203/14) ottanut kantaa kilpailuneutraliteettiin ja todennut, että välivuokraus ei vaaranna kilpailuneutraliteettia eikä välivuokratun palvelutalon palvelutuottaja ole saanut taloudellista etua välivuokrauksesta. Myös KHO on katsonut tuomiossaan 3916/2/11, ettei välivuokraus ole asettanut palveluntuottajia eriarvoiseen asemaan hankinnan yhteydessä.
Välivuokrausmalli ja sen edut:
Kuntaliiton verkkojulkaisussa ”Palveluasumisen järjestäminen ja kilpailuttaminen on kerrottu välivuokrausmallista seuraavasti": Välivuokrausmallin tarkoituksena on asuntojen vuokran alentaminen (pääomakustannuksiin saatavalla arvonlisäverohuojennuksella asukaskohtainen vuokrataso alenee).
Välivuokrauksella tarkoitetaan menettelyä, jossa kunta vuokraa tilojen omistajalta (kiinteistöyhtiö /yksityinen toimija) palveluasumiseen tarkoitetut tilat sosiaalisen asumisen käyttöön. Vuokrasopimus tiloista tehdään arvonlisäverollisena (kiinteistön omistaja voi tällöin vähentää vuokrasta rakennuskustannuksiin sisältyvät ALV:t, mikä pienentää vastaavasti kiinteistön vuokraa). Kunta vuokraa edelleen asunnot valitsemilleen asukkaille (ilman ALV:a). Kunta saa maksamansa ALV:n (24 %) takaisin palautuksena arvonlisäverolain 37 ja 38 §:ien perusteella.
Vuokranantaja (kiinteistön omistaja) hakeutuu kiinteistön osalta arvonlisävelvolliseksi ja vuokraa kiinteistön kunnan arvonlisäverovelvollisella vuokralla sosiaalihuoltolain perusteella olevaan palveluasumiseen. Näin ollen asumispalveluyksikön rakentamiskustannuksiin sisältyvä arvonlisävero voidaan hakea palautuksena arvonlisäverolain 130 §:n 1 momentin mukaisesti ja alv palautus kohdistuu täysimääräisesti asukkailta perittävään vuokratasoon sitä alentaen. ALV-palautuksesta saatava hyöty tulee kokonaisuudessaan asukkaan hyödyksi eikä vuokranantajalle.
Välivuokrausjärjestelyä hyödyntäen asukkaiden vuokratasoa saadaan alennettua koko talon elinkaaren ajaksi. Asukaskohtaisen vuokran tulee asettua KELA:n eläkkeensaajien enimmäisasumismenojen puitteisiin. Valtioneuvosto vahvistaa vuosittain asumismenojen enimmäismäärät. Tämä tarkoittaa, että asumismenoiksi hyväksytään todelliset asumismenot, mutta enintään enimmäismäärään saakka. Enimmäismäärään vaikuttaa asunnon sijaintikunta. Laihia kuuluu kuntaluokkaan III, jossa asumismenojen enimmäismäärä vuonna 2018 on 6.533 €/v eli noin 544,42 €/kk.
Ulkoa vuokrattavissa kohteissa on riskinä tyhjillään olevien huoneistojen vuokratuottojen saamatta jääminen. Neuvotellussa välivuokrausmallissa edellytyksenä on, että palveluntuottaja sitoutuu ottamaan täysimääräisesti riskin tyhjillään olevista huoneistoista. Palveluntuottaja korvaa kunnalle kunnan maksaman vuokran takaisin siltä osin kuin palveluasumispaikkoja on tyhjillään. Menettely on kunnan kannalta kustannusneutraali.
Välivuokrasopimuksen liite 2 Asiakasvuokrasopimuspohja on § 15/Palveluasumisyksikön (Tuvat) välivuokraus liitteenä.
Päätösehdotus
Esittelijä
-
Juha Rikala, kunnanjohtaja, juha.rikala@laihia.fi
Kunnanhallitus päättää osaltaan hyväksyä allekirjoitettavaksi vuokrasopimuksen välivuokrauksesta liitteenä olevan luonnoksen mukaisena.
Päätös
Kunnanhallitus hyväksyi yksimielisesti esittelijän tekemän ehdotuksen.
Merkitään, että kokouksen puheenjohtaja 1. varapuheenjohtaja Sauli Tuomela oli esteellisenä (yhteisöjäävi/Laihian Hyvinvointi Oy:n hallituksen varajäsen) poistuneena kokouksesta eikä esteellisenä ottanut osaa asian käsittelyyn ja päätöksentekoon.
Merkitään, että puheenjohtajana toimi 2. varapuheenjohtaja Marja Vettenranta.